相続した不動産を売りたい・実家じまい

片付けや家族の話し合いで止まった実家じまいへ

相続した実家の売却では、家の中に残った荷物や遺品整理、ご家族間の話し合いで手が止まることがあります。「片付けてからでないと相談できない」「相続人全員の意見がまとまらない」と悩まれている方も多くいらっしゃいますが、すなまち不動産では「まとまっていない状態のまま」からご相談いただけます。

すなまち不動産では、現状のままお話を伺い、必要に応じて片付け業者や司法書士などと連携します。長年連絡を取っていなかったご家族との調整も含め、売却へ進めるための道筋を一緒に整えます。解決実績も多数ございますので、安心してご依頼ください。

売却を考える前に「相続登記」はお済みですか？

相続した実家や空き家を売却する場合、まず確認しておきたいのが相続登記です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく手続きをしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性もありますので、注意が必要です。

名義変更が済んでいないと、売却を進める段階で手続きが止まってしまいます。すなまち不動産では、司法書士と連携し、登記前のご相談や必要書類の整理からご案内できます。まだ何も進めていない方も、まずは現在の状況を確認することから始めましょう。

相続した実家は、期限のある手続きから確認しましょう

相続した実家を売却するには、まず「誰が相続するのか」「名義変更は必要か」「税金の申告が必要か」を順番に確認することが大切です。期限のある手続きもあるため、後回しにすると売却時に慌ててしまうことがあります。一つずつ押さえていきましょう。

相続直後のスケジュールと手続きの流れ

すなまち不動産では、以下の「STEP1の手前」からご相談いただけます。まだ相続がどのように進むのか決まっていなくても構いません。
士業の先生の紹介をはじめ、私たちが窓口となって相続の不安を解消しますので、まずはお気軽にご相談ください。

STEP1相続人と遺言書の有無を確認する: まずは、誰が相続人になるのかを確認します。遺言書がある場合は、内容によって遺産の分け方が変わることがあります。ご家族だけで判断が難しい場合は、早い段階で専門家へ確認すると安心です。

STEP2相続放棄をするか確認する: 借入れや負債がある場合は、相続放棄を検討することがあります。相続放棄は、原則として相続の開始を知ったときから3カ月以内に家庭裁判所へ申述します。期限が短いため、迷う場合は早めの確認が必要です。

STEP3不動産の内容を確認する: 相続した実家の登記事項証明書や固定資産税納税通知書を確認し、名義・所在地・土地面積・建物の有無を整理します。江東区・江戸川区では、築古戸建てや借地、再建築不可の相談もあるため、権利関係の確認が重要です。

STEP4遺産分割協議をおこなう: 相続人が複数いる場合は、誰が不動産を相続するのか、売却するのか、持ち続けるのかを話し合います。ご家族間で意見が合わない場合でも、すなまち不動産では司法書士と連携しながら、売却へ進めるための整理をお手伝いできます。

STEP5相続登記を申請する: 相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請が必要です。登記前でも売却相談はできますが、実際に売却を進める際には名義変更が必要になるため、早めに準備しておきましょう。

STEP6相続税の申告が必要か確認する: 相続財産の金額によっては、相続税の申告が必要になることがあります。申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内です。すなまち不動産では税理士とも連携しているため、税金面が不安な場合もご相談いただけます。

相続手続きで必要になる主な書類

書類名	内容
被相続人の戸籍謄本・除籍謄本	亡くなった方の出生から死亡までの関係を確認する書類です。相続人を確定するために使います。
被相続人の住民票の除票	亡くなった方の最後の住所を確認する書類です。登記手続きで必要になることがあります。
相続人全員の戸籍謄本	相続人であることを確認するための書類です。相続人が複数いる場合は、それぞれの分が必要です。
相続人の住民票	不動産を相続する方の住所を確認する書類です。相続登記で使用します。
相続人の印鑑証明書	遺産分割協議書に実印を押す場合に必要です。相続人全員分が求められることがあります。
遺産分割協議書	相続人同士で、不動産を誰が相続するか、売却するかなどを決めた内容をまとめる書類です。
登記事項証明書	不動産の名義や所在地、権利関係を確認する書類です。法務局で取得できます。
固定資産税納税通知書	固定資産税評価額や課税内容を確認する書類です。登記費用や売却時の確認にも役立ちます。
遺言書	遺言がある場合に必要です。内容によって相続手続きの進め方が変わります。

相続手続きでは、必要な書類がご家庭の状況によって変わります。相続人が多い場合、長年連絡を取っていないご家族がいる場合、借地や再建築不可の実家を相続した場合などは、早めに確認しておくと売却までの流れが進めやすくなります。

相続した実家や空き家の売却事例を見る

相続した実家の売却は、名義変更や片付け、ご家族間の話し合いなど、物件ごとに事情が異なります。近い条件の売却事例を見ることで、「どのような状態から相談できるのか」「売却までに何を確認したのか」が分かりやすくなります。以下よりご覧ください。

売却事例・実績を見る

相続した空き家は、税制面から早めの売却を考える価値があります

相続した実家が空き家になっている場合、早めに売却を検討した方がよいケースがあります。理由の一つが、被相続人の居住用財産、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。

この制度は、一定の要件を満たす空き家や敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性がある特例です。国税庁では、対象となる譲渡期間や適用要件が定められており、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが条件に含まれます。

ただし、すべての相続不動産に使える制度ではありません。建物の耐震性、取り壊しの有無、相続人の人数、売却時期などによって適用可否が変わります。令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が1人あたり2,000万円までとなる点にも注意が必要です。

すなまち不動産では、税理士と連携しながら、売却時期や必要な確認事項をご案内できます。相続した実家を売るか迷っている段階でも、税制面で不利にならないよう、まずは早めに確認しておくことをおすすめします。

【参考】
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
江東区「空き家の発生を抑制するための特例措置ついて（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」

認知症になる前に、実家の管理と売却の備えを考えましょう

親御様が認知症と診断された後は、不動産の売却や名義変更をご家族だけで進めにくくなる場合があります。実家を将来どうするか決めていない段階でも、元気なうちに「誰が管理するのか」「売却が必要になったときにどう動くのか」を話し合っておくことが大切です。こちらでは、成年後見制度・家族信託・生前贈与の基本を紹介します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分になった方を保護し、支援する制度です。法務省では、法定後見制度と任意後見制度の2つに分けて説明されています。

本人に代わって財産管理や契約手続きをおこなう人を選び、不動産や預貯金を守る役割があります。ただし、不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要になることもあり、家族の希望だけで自由に進められる制度ではありません。将来の売却を見据えるなら、早めに専門家へ相談しておくことが大切です。

家族信託とは

家族信託とは、親御様が元気なうちに、信頼できるご家族へ財産の管理を託す方法です。たとえば、実家の管理や売却代金の管理を、あらかじめ決めた家族に任せられるよう契約を結びます。

認知症になった後の財産管理に備えやすい一方で、契約内容の設計が重要です。誰に何を任せるのか、売却できる条件をどう定めるのかによって、その後の動きやすさが変わります。ご家族だけで判断せず、司法書士や税理士などの専門家と確認しながら検討しましょう。

生前贈与の節税効果と注意点とは

生前贈与とは、親御様が亡くなる前に財産を子どもや孫へ渡すことです。相続が発生する前に財産を移せるため、相続対策として検討されることがあります。

代表的な方法として、1年間にもらった財産の合計額から基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算する「暦年課税」があります。ただし、令和6年1月1日以後の暦年課税による贈与は、相続開始前7年以内の贈与が相続税の課税価格に加算される対象となるため、以前よりも注意が必要です。

生前贈与の節税効果と注意点とは

もう一つの方法に「相続時精算課税」があります。これは、原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与する場合に選択できる制度です。令和6年1月1日以後は、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられています。

一方で、相続時精算課税は、一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻れません。生前贈与は、必ず節税になるとは限らず、不動産の場合は贈与税だけでなく、登録免許税、不動産取得税、将来の売却時の税金まで関係します。

すなまち不動産では、司法書士・税理士と連携しながら、実家を売る・残す・引き継ぐ選択肢を整理できます。制度だけで判断せず、ご家族の状況に合わせて確認しましょう。

売主様の声から知る、相続した実家の相談事例

相続した実家の売却では、登記や片付け、ご家族間の話し合いなど、相談前に迷いやすいことが多くあります。実際にすなまち不動産へご相談いただいた売主様の声では、どのようなお悩みがあり、当社がどのように対応したのかをご紹介しています。

お客様の声を見る

売るか迷っている実家も、まずは状況確認から

相続した実家や空き家は、売ると決める前にも確認すべきことがあります。相続登記は必要か、荷物や遺品整理をどうするか、ご家族間で話し合いがまとまるか、税金面で不利にならないか。こうした不安を抱えたまま、一人で進める必要はありません。
すなまち不動産では、江東区・江戸川区の相続不動産について、司法書士・税理士・片付け業者と連携しながら、今の状況に必要な手続きを一つずつ確認します。まだ売却を決めていない段階でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

Procedures and Process 実家を相続したら？手続きと売却の進め方